Застройщики не могут брать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года

Застройщики в России больше не могут брать денежные средства у дольщиков с 1 июля 2019 года. Именно с указанной даты вступили в силу изменения в российское законодательства относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Таким образом, девелоперы более не вправе привлекать средства россиян, приобретающих жилье на стации строительства объекта, напрямую. С 1 июля 2019 года деньги будут находиться исключительно на так называемых эскроу-счетах до момента завершения строительства дома.

Почему застройщики не могут брать деньги дольщиков

В декабре 2017 года Президент РФ озвучил свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков – резкое ужесточение правил привлечения средств рядовых граждан в возведение жилья, вплоть до полного запрета продавать квартиры в недостроенных домах.

На тот момент, порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом:

• граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру;
• с гражданами заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре;
• по условиям ДДУ можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования;
• заключить договор можно было на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик мог использовать фактически для любых целей – достройка других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д.

Предметом договора долевого строительства являлся не конкретный объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД. Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство.

Изменения с 1 июля 2019 года в долевом строительстве

С 1 июля 2019 года россияне защищены при покупке квартир в новостройках. Их деньги будут храниться в банке на специальных эскроу-счетах и расходоваться под контролем уполномоченного банка.

Эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом.

Застройщики не смогут использовать деньги дольщиков до окончания строительства. Возводить дома будут на кредитные деньги. Для этого нужно получить кредит по рыночной ставке, максимум 13% годовых. После того как начнутся продажи квартир, ставка уменьшится до 6–7% на ту часть кредита, которая уже обеспечена средствами на эскроу-счетах.

После сдачи дома деньги с эскроу-счетов пойдут на погашение кредита и самому застройщику. Если предприятие обанкротится, средства вернутся дольщикам.

По-старому – то есть без эскроу-счетов – смогут достроить дома, которые на 30% готовы, а объем денег дольщиков в них 10% и более. Проекты комплексного освоения территории могут достраиваться по прежней схеме, если они готовы на 15%. Если застройщик – это системообразующее предприятие России, которое имеет разрешение на строительство от 4 млн кв. метров в минимум четырех регионах, он может достраивать дома, готовые на 6%. Таких застройщиков в России два – ГК ПИК и «Группа ЛСР».

Появятся фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счёт федерального, регионального и муниципального бюджетов.

К концу 2024 года количество договоров долевого участия с применением эскроу-счетов должно превысить 1 млн.

Последствия отказа от долевого строительства с 1 июля 2019 года

Переход от долевого строительства к проектному финансированию с 1 июня 2019 году может иметь последствия. Новый механизм защиты дольщиков — это хорошее усовершенствование. Он исключает ситуации, когда люди остаются без денег, без квартиры, но с многолетней ипотекой за несуществующее жилье.

Однако при этом для застройщика возведение здания обойдется дороже, что наверняка скажется на стоимости квартир. Причем речь идёт именно о цене недостроенного жилья.

Вот как это работало раньше: застройщик брал у дольщика деньги и за использование этих средств предоставлял ему скидку. Покупка квартиры в этом случае была своего рода инвестицией с высоким риском. Можно было, например, приобрести жилье на стадии котлована за 1,5 млн руб. и получить его готовым с рыночной стоимостью в 2 млн руб. Сейчас у застройщика гораздо меньше причин для такой щедрости: ему еще проценты банку платить.

Так что квартиры в новостройках, скорее всего, подорожают: компании не будут работать себе в убыток. Но есть и мощный сдерживающий фактор — покупательная способность россиян. На слишком дорогой товар может просто не найтись покупателей. По опросам, сейчас покупатели готовы переплачивать за более безопасные сделки с эскроу-счетами 5% от цены квартиры.

За подорожанием объектов долевого строительства может подтянуться стоимость остальных квартир. Но темпы роста зависят от рынка. В 2018 году цены на жилье на первичном рынке и без законов об эскроу-счетах увеличились на 4,35%, на вторичном — на 1,58%.

Прогнозы после отмены долевого строительства с 1 июля 2019 года

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Комментировать

Расскажите, а что вы думаете об этом?

Отправить